CÓDIGO BUENAS PRÁCTICAS

El Código de Buenas Prácticas tiene por objeto establecer medidas tendentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago (atendidas sus circunstancias personales y patrimoniales).

 ¿A quién va dirigido?

El Código de Buenas Prácticas va dirigido a deudores de préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión. Asimismo,  también va dirigido a los fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

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¿Cuáles son estas medidas y cuando se aplican?

Aplicación de una carencia de amortización de capital de 5 años reduciendo el tipo de interés aplicable a Euríbor +0.25%

Suspensión de lanzamientos hasta el 16 de mayo de 2017. Si cumplimos con los requisitos que establece este código, podremos continuar en nuestra vivienda hasta la citada fecha.

Reestructuración de la deuda.  En el plazo de un mes desde que el cliente presente la solicitud de reestructuración de su deuda hipotecaria junto con la acreditación de que se encuentra en el umbral de exclusión, debe notificarse la viabilidad del plan de reestructuración que consistirá en la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

*Carencia de capital de 5 años al EURIBOR + 0,25%

*Ampliación del plazo de amortización de la deuda hasta 40 años a contar desde la concesión del préstamo

*Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas suelo previstas en los contratos de préstamo y crédito hipotecario.

*Interés de mora máximo: interés pactado + 2%. Adicionalmente, puede reunificarse el conjunto de deudas del deudor.

No pueden formular esta solicitud los deudores a los que ya se les esté reclamando la deuda en un procedimiento de ejecución en el que ya conste señalada la fecha de subasta.

Quita.  Si el plan de reestructuración resulta inviable el cliente podrá solicitar una quita, cuya concesión es facultativa. El Real Decreto-Ley ofrece varias opciones. La pueden solicitar los deudores que se encuentren en un proceso de ejecución hipotecaria con subasta señalada o a los que, estando incluidos en el umbral de exclusión del RDL 1/2015, no puedan optar a la dación por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Dación en pago. En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, para los que la reestructuración y las medidas complementarias (quita), en su caso, no resulten viables podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual cuando no presente cargas posteriores a la hipoteca, existiendo obligación de aceptar la dación en pagoSupone la cancelación total de la deuda.

La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.

Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la entidad financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.

Existen entidades bancarias que aceptan la dación en pago total de vivienda habitual  aun no cumpliendo con todos los requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas siempre que el contribuyente no disponga de otros bienes para afrontar el pago de la totalidad de la deuda.

Posibilidad de dación en alquiler durante dos años sin prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

 Ventajas para los fiadores e hipotecantes no deudores.  Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán solicitar que no se les exija la deuda hasta que se agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Para mayor información, consultar Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social y por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. (BOE, 28 de febrero de 2015).

Ventajas fiscales del Código de Buenas Prácticas.  Las medidas del Código de Buenas Prácticas gozarán de las ventajas fiscales siguientes:

* Exención del impuesto sobre AJD en las escrituras de novación.

En caso de dación:

Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) a cargo de la entidad financiera.

Desde el 1 de enero de 2014 quedan exentas totalmente del pago de la plusvalía municipal las operaciones de dación en pago. Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda  realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, cumpliendo determinados requisitos.

Esto significa que si un contribuyente asumió a partir del ejercicio de 2010 la tributación por una dación en pago que generó una plusvalía municipal, podrá reclamar al Ayuntamiento correspondiente que le reintegre el dinero ya abonado por este concepto.

  • La exención solo rige para la vivienda habitual.
  • El beneficio fiscal también se recoge en el caso de ejecuciones hipotecarias.
  • Tiene efectos desde 1 de enero de 2014.
  • Los afectados pueden reclamar también la devolución del impuesto de plusvalías de los años no prescritos.

– Exención en el IRPF del deudor de la garantía patrimonial devengada.

Bonificación del 50% en los derechos arancelarios notariales y registrales.

Si está interesado, no dude en contactar con nuestro despacho y le informaremos.

Mª Luisa Giménez Vevia

Abogados

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